Berliner Mietspiegel

Im Fall des Wohnparks Stralau ist der Berliner Mietspiegel laut Fördervertrag bis zum 1.12.2014 zwar nicht massgeblich, er kann aber natürlich zur Orientierung herangezogen werden.

Der Wohnpark Stralau ist laut Mietspiegel der mittleren Wohnlage und der Baualtersklasse ab 1991 (ohne Wendewohnungen) zuzuordnen. Diese Einordnung ist unstrittig. Nach vorliegenden Unterlagen war der Vermieterin und der damals zuständigen Wohnungsverwaltung BauGrund 2011 diese Einstufung bekannt.

Die Mietspiegel bzw. Mietspiegeltabellen seit 2005 sind am Ende dieser Seite abrufbar. Entsprechend sind in der nachfolgenden Tabelle die für den Wohnpark Stralau gültigen Mietpreisspannen und Mittelwerte in Euro angegeben.

 Tabelle 1: Preisentwicklung laut Mietspiegel (untere Grenze, Mittelwert, obere Grenze)

Laut Fördervertrag vom 19.6.1996 umfasst der Wohnpark Stralau II insgesamt 70 Wohnungen. Die Entwicklung der durchschnittlichen Mietpreise seit dem Erstbezug kann weitgehend rekonstruiert werden.

Die anfängliche durchschnittliche Miete betrug 5,11 Euro je m². Zunächst galten Staffelmietverträge, die Erhöhungen der Mietpreise um 0,25 Euro je m² nach jeweils 15 Monaten vorsahen. Den durchschnittlichen Mietpreis und die Mietpreisspanne am 16.9.2011 teilte die Vermieterin in einem Gerichtsverfahren mit. Entsprechend ergibt sich dieses Bild:

Tabelle 2: Entwicklung der Durchschnittsmiete des Wohnparks Stralau II

Seit 2005 sind die Mietpreise offenbar sehr ungleichmäßig angehoben worden, was bis September 2011 zu einer breiten Streuung von 6,13 Euro bis 9,50 Euro je m² geführt hat. Im September 2011 sind außerdem die Kaltmieten für mehrere Wohnungen um bis zu 30 % angehoben worden. Der Mietpreis wurde in einem Fall auf 10 Euro je m² festgesetzt.

Laut Predac betrug der mittlere Mietpreis am 16.9.2011 7,93 Euro je m². Der Betrag lag damit schon deutlich über dem maximal zulässigen Wert für Wohnungen bis 89,9 m². Damit ist klar ersichtlich, dass schon im September 2011 in zahlreichen Fällen Mieten gefordert wurden, die oberhalb der zulässigen Grenzen laut Mietspiegel lagen.

Zwischenzeitlich wurden die Kaltmieten weiter angehoben, obwohl sich die mittleren Mietpreise laut Mietspiegel kaum verändert haben und die Preisobergrenzen teilweise sogar gesunken sind.

Die durchschnittliche Mietpreissteigerung je m² bis 2006 betrug 13,8 Cent pro Jahr. In den weiteren Jahren von 2007 bis 2011 stieg die Rate auf 33,1 Cent, obwohl der Mietpreisanstieg durch die Aufhebung der Staffelmietverträge ab 2005 gebremst werden sollte. Somit ist der Mietpreisanstieg nicht wie 2005 geplant vermindert, sondern im Gegenteil um etwa 140 Prozent beschleunigt worden.

Geradezu unfassbar erscheint die Höhe der Kaltmieten, die die IBB in diesem Fall garantiert hat. Schon ab 1997 wurden die von den Mietern gezahlten Mieten auf 9,71 Euro (19,40 DM) je m² aufgestockt. Ein Abgleich mit den Mietspiegelpreisen zeigt, dass dieser Wert sogar 2013 noch weit über den Obergrenzen lag.

Insgesamt ergibt sich dieses Bild:

Das Bild macht überdeutlich, wie dreist und systematisch gegen die Bestimmungen und die Absichten des Fördervertrages sowie gegen die Regeln des Mietspiegels verstoßen worden ist. Die Mieter, für die die Wohnungen gedacht waren, sind abgesehen von Ausnahmen schon längst verdrängt worden. Gleichzeitig hat die Vermieterin abgegriffen was sie kriegen konnte und außerdem Fördermittel in unglaublicher Höhe kassiert.

Die nachfolgende Aufstellung gibt eine Übersicht über die festgesetzten Kaltmieten der einzelnen Wohnungen laut Sollmietenliste vom 1.5.2012 und bestätigt die oben gezeigte Gesamtansicht:

Die oben genannten Zahlen sind einer "Sollmietenliste" entnommen, mit der die Predac Immobilien Management AG am 12.7.2012 der Investitionsbank Berlin (IBB) berichtet hatte. Diese Aufstellung wurde dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in einem Gerichtsverfahren mit Schriftsatz vom 4.9.2013 vorgelegt. Damit ist zunächst festzustellen, dass das Dokument zu dem Zeitpunkt schon über ein Jahr alt und nicht mehr aktuell war.

Die Aufstellung ist dennoch interessant. Wie der Tabelle entnommen werden kann, waren am 1.5.2012 alle Wohnungen vermietet. Aber nur eine Wohnung war zu einem Preis vermietet, der unterhalb des zu der Zeit gültigen Mietspiegelmittelwerts lag. In neun Fällen lag die Kaltmiete oberhalb des Durchschnittspreises laut Mietspiegel 2011.

In allen anderen Fällen wurden Mieten gefordert, die direkt an der Obergrenze laut Mietspiegel oder weit darüber lagen. Teilweise wurden auch von langjährigen Mietern Mietpreise gefordert, die deutlich oberhalb der Mietspiegelobergrenzen lagen.

Diese Zahlen sind von der IBB offenbar anstandslos abgenickt worden. (8.2.2014)

Nachfolgend die Berliner Mietspiegel seit 2005:

17.1.2014 / Letzte Änderung: 8.2.2014